一份2018年的抵押合同，因登记系统“缺栏短项”，在《民法典》时代引发了一场跨越七年的执行对决。

2025年12月，北京高院一纸执行裁定书悄然上线，案号（2025）京执监108号。案情不复杂，结果却戳中了不少法律人的“常识盲区”：

某小贷公司作为申请执行人，依据最高额抵押合同，对一套评估价3600余万的房屋行使优先受偿权。登记簿上白纸黑字写着“最高债权额1700万元”。执行法院最终以2024万元的价格将房屋作价抵债给了小贷公司。

后顺位抵押权人当即提出执行异议——“登记最高额只有1700万，凭什么拿走2024万？多出的324万应归我！”

异议、复议一路被驳，申诉至北京高院，仍被驳回。

核心问题直指执行实务痛点：最高额抵押的“最高”二字，究竟是债权本金的“天花板”，还是优先受偿范围的“界碑”？登记有误时，以登记为准，还是以合同为准？

一、争议起点：一份“写不完的”登记薄埋下七年祸根

回溯至2018年。

被执行人乔某某以小贷公司签订《最高额抵押合同》，约定以北京东城区某房产作抵押，主债权本金最高限额1700万元，担保范围明确包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权费用等。

同年，乔某某又将同一房产抵押给自然人潘某，办理一般抵押，担保范围“本金及利息”，被担保主债权数额同为1700万元。潘某成为后顺位抵押权人。

问题的根源在登记环节。

2018年，当地不动产登记簿栏目设置极为简陋，系统内仅有“被担保主债权数额（最高债权额）”一栏，仅能填入一个固定数字，无独立的“担保范围”栏目。小贷公司按系统要求填入“1700万”，但合同约定的担保范围远不止此。

后借款人违约。小贷公司依公证债权文书申请强制执行，法院启动拍卖、变卖程序，两次拍卖一次变卖均流拍。最终，小贷公司申请以物抵债，法院裁定以2024万元的价格将房屋抵债，相应债权冲抵后，抵押权消灭。

房屋已过户至小贷公司名下。

后顺位抵押权人潘某（后由其继承人孔某某、潘某某继受）如梦初醒：自己本是“排第二”的抵押权人，原指望拍卖后小贷公司优先受偿1700万，剩余款项轮到自己。如今房屋直接被小贷公司全额“吃进”，自己分文未得。

一场围绕“优先受偿范围究竟以登记为准还是以合同为准”的执行异议拉锯战就此展开。

二、法院裁定逻辑：为何两及三院一致支持抵押权人？

东城法院（执行异议）、北京二中院（执行复议）、北京高院（执行监督）的裁判逻辑高度一致，可凝练为三个层次：

第一层：法律不溯及既往，旧法时代规则宽松

抵押权设立于2018年，《民法典》2021年1月1日方施行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十五条虽有“登记与约定不一致的，以登记为准”的规定，但这是《民法典》时代的规则。2018年发生的抵押行为，不能以2021年司法解释倒推适用。

彼时有效的《物权法》及司法解释，对最高额抵押“最高债权额”究竟仅指本金限额还是债权总额上限，并无强制性规定。合同约定空间大，尊重当事人意思自治是当时的裁判倾向。

第二层：登记系统缺陷不可归责于抵押权人——本案核心争点

北京高院查明：2018年前后，当地不动产登记系统“只能填一个数字、没有担保范围栏目”是客观事实。小贷公司并非不愿登记利息、违约金等派生债权，而是系统根本不支持。

此时若强行以登记金额框定优先受偿范围，无异于以技术缺陷否定当事人真实合意，将系统漏洞的后果转嫁给抵押权人。这不仅显失公平，更可能诱发债务人与后顺位权利人串通，恶意利用系统漏洞挤占抵押权人利益。

法院立场明确：登记与约定不一致，非抵押权人造成，后果不由抵押权人承担。

第三层：后顺位抵押权人的“信赖”缺乏合理基础

潘某2018年10月办理抵押登记，时间晚于小贷公司。其主张：看到登记簿载明1700万，即相信小贷公司最多优先受偿1700万，剩余款项应归属自己。

法院对此不予采纳。理由有三：

其一，登记系统的缺陷是公开的行业背景。 任何理性的后顺位抵押权人均应知悉，当时系统仅有本金数额栏位，最高额抵押合同通常包含利息、违约金等派生债权；

其二，登记簿的公示功能本就受限于系统条件。 在当时环境下，1700万的登记数字，大概率仅为“本金限额”而非“债权总额上限”；

其三，后顺位抵押权人有审慎调查义务。 完全可要求抵押人或前手抵押权人提供抵押合同全文，核实担保范围。未履行该义务，不能主张“信赖利益”对抗在先权利。

一句话：你的“信赖”缺乏合理基础，由此产生的风险应自行承担。

三、本案是否能做为“先例”援引？——实务中务必高度警惕

核心判断：本案具有强烈的时间窗口特征，2021年4月后已难以复制。

北京高院在裁定书中明确回应申诉人援引的人民法院案例库参考案例（入库编号2024-17-5-102-001），指出：“该案事实情况与本案不同，不涉及登记簿或者登记系统的设置问题导致担保数额只能填写固定数字时如何确定担保范围的问题。”

裁判逻辑的分水岭在于：

2021年4月，自然资源部《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》明确要求各地完善登记簿、调整登记系统。此后，抵押权人有充分条件将担保范围完整登记。若再以“系统不支持”为由抗辩，法院将不予采信。

结论：本案裁判逻辑仅可适用于2021年4月前设立、且登记系统确存在客观缺陷的最高额抵押。对于此后设立的抵押权，必须严格以登记为准。

四、一个制度的过渡期的典型样版

（2025）京执监108号案的本质，是制度过渡期遗留问题在执行领域的集中暴露。它揭示了一个朴素却深刻的法律逻辑：司法裁判不能脱离当时的技术环境和社会条件。2018年那个“只能填一个数字”的登记系统，客观上限制了权利人完整公示其权利的能力，法院以尊重合同约定弥补了登记制度的阶段性缺陷，避免了守约方因系统不完善而“吃亏”。

但2021年4月后，这一“借口”已彻底消失。登记簿已完善，法律规则已明确。此后若抵押权人未将担保范围完整登记，法院不会再给予“第二次机会”。

对于执行律师而言，本案的价值不仅在于裁判规则本身，更在于：它提醒我们关注制度变迁的时间节点，精准把握不同时期设立的权利所应适用的规则差异。在“新旧法衔接”领域，细节决定成败。